Солнечная экзотическая страна старается привлечь зарубежных инвесторов, о чем свидетельствует не так давно принятая программа «ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость», однако, многие опасаются вкладывать собственные средства. К примеру, на Шри-Ланке невозможно оформить ипотеку, а приобретая недвижимость на физическое лицо, предусмотрена выплата крупного налога. Конечно, есть и преимущества, важнейшим из которых являются цены на жилье.
Способы покупки жилья для иностранцев
- Покупателю-иностранцу необходимо оплатить земельный налог, размер которого соответствует стоимости жилья. По сути, это двойная цена дома либо квартиры.
- Приобретение жилья физическим лицом. Чтобы официальным путем снизить такой большой налог, приобретая квартиру на физ. лицо, стоит выбирать жилье в кондоминиуме, при этом квартира должна располагаться выше 3-его этажа.
- Аренда недвижимости на длительный срок (99 лет). В этом случае, можно не платить земельный налог, то есть вы, практически, становитесь собственником недвижимости, имеете право продать её либо оформить аренду на другое лицо.
- Покупка недвижимости юридическим лицом. Гражданин из другой страны может выступить в роли соучредителя компании с ограниченной ответственностью и иметь долю владения не более 49 %. Местному соучредителю будет принадлежать оставшийся процент акций, однако, иностранец будет обладать всеми юридическими правами.
- Публичная компания с ограниченной ответственностью. Фирмы на фондовой бирже Colombo Stock Exchange, владеющие долей иностранного капитала либо превышающей 50 %, имеют право купить недвижимость в соответствии с законодательством о земле, действующим с 2018 года.
Рынок недвижимости на острове
Надо сказать, что по ряду причин (в том числе экономические сложности, отток иностранных инвесторов и девелоперов), уменьшение стоимости на объекты недвижимости в Шри-Ланке имели место ещё до начала пандемии. Впоследствии, ситуация не только не изменилась, но и даже ухудшилась.
На сегодняшний день страна находится в состоянии кризиса, который усложнен огромными социальными проблемами.
В конечном итоге, наблюдается девальвация местной валюты относительно американского доллара, что способствует росту цен на жилье в рупиях. Однако, для зарубежных инвесторов, которые хранят вклады в стабильных валютах, недвижимость острова приобрела ещё большую привлекательность.
В стране недвижимость можно разграничить на несколько видов. Бунгало и виллы, как правило, находятся за пределами города и удалены от соблазнов «цивилизации». Это стандартный выбор недвижимости для местных жителей. К продаже предлагаются как дорогие элитные объекты, так и обычные дома.
На рынке недвижимости квартиры не столь распространены, главным образом, они расположены в больших городах страны, в том числе в столице. В последнее время получило распространение возведение кондоминиумов современного типа в курортных местах, многие из них относятся к премиум-классу.
Стоимость недвижимости
В 2022 году, средние ценовые показатели на дома варьируются в пределах €143,5 тыс. Апартаменты стоят немного больше (порядка €182,3 тыс). Такая ситуация объясняется тем, что как правило, квартиры размещаются в элитных современных комплексах, а из домов – большое количество объектов вторичного жилья.
В столице недвижимость значительно дороже, в сравнении с другими городами. Так вилла в Коломбо оценивается в €466,21 тыс., а цена за апартаменты составляет порядка €201,5 тыс.
В западных регионах страны цены на дома почти в четыре раза меньше (примерно, €127,26 тыс). В южной части Шри-Ланки стоимость колеблется в пределах €91,5 тыс. Дом, расположенный в Центральной провинции, можно купить за €105,1 тыс., а в провинции Сабарагамува цены немного выше – примерно €107 тыс.
Местные курорты, удаленные от моря примерно на пару километров, предлагают к продаже дома в нормальном состоянии, в среднем, за €50 тыс.
ВНЖ через покупку недвижимости
Выдача «золотой визы» – одна из возможностей оживить местную экономику. Предполагается, что данная инициатива усилит интерес иностранцев на приобретение недвижимости.
В конце 2022 года в стране стала действовать система долгосрочной резидентской визы для собственников кондоминиумов.
Физические лица и фирмы, покупающие объекты недвижимости в кондоминиуме, имеют возможность получение долгосрочной резидентской визы, при этом, берется в расчет объем вложений и цена покупки недвижимости.
Как выбрать объект для покупки
Если вас заинтересовал тот или иной объект, выходите на связь с продавцом и уточняйте все вопросы, которые вас интересуют (к примеру, когда построен дом, его состояние на момент продажи, требуется ли ремонт и т.д.). Вы должны сами убедиться в том, насколько дом соответствует описаниям продавца. Лучше воспользоваться услугами опытных специалистов, которые оценят состояния недвижимости.
Важное значение имеет район, где находится жилье. Стоит побеседовать с местным населением, ознакомиться с отзывами в интернете о состоянии коммуникаций, условиях проживания в данном районе, безопасности и т.д.
На сегодняшний день, некоторые регионы страны, в особенности южной её части, переживают время активного строительства. Возможно, есть перспективные планы на развитие местной инфраструктуры, которые также стоит учитывать при выборе места жительства.
Чтобы получить полную информацию не только об объекте, но и районе, в котором он находится, стоит обратиться за помощью к местным риелторам, но имейте ввиду, что этот вид деятельности в стране не лицензируется. На Шри-Ланке нет специальных брокерских учреждений, которые подтверждают квалификацию риелторов, так что, следует, опять же, обращать внимание на отзывы тех, кто уже воспользовался их услугами.
Процесс покупки
За пределами столицы, стабильного рынка со строгой ценовой политикой не существует. Как правило, цену назначает сам продавец, поэтому, есть смысл торговаться.
Если вы договорились, первое, что должен сделать продавец – снять объект «с рынка» до момента оформления сделки, пока длится due diligence объекта. Даже если продавец согласен не брать с вас предварительную оплату, порядок таков, что нужно оплатить 10 % от стоимости жилья.
Продавец должен представить:
- документ на право владения объектом;
- проект изысканий по недвижимости (у нас это справка с БТИ);
- документы из земельного кадастра на тридцатилетний период;
- сертификат, подтверждающий, что план строительства соблюден в полном объеме;
- документ от местных органов власти об отсутствии и задолженности по налогам;
- свидетельство о собственности;
- официальная схема линии застройки района, в котором находится объект недвижимости.
Все документы должны быть проверены юристом, который даст рекомендации относительно сделки. После проведения due diligence, юристы, представляющие обе стороны, составляют документ акт приема-передачи объекта.
Когда договор подписан и внесены деньги, нотариус, заверяющий акт, утверждает новый акт в Земельном кадастре.
Нюансы оплаты
Иностранцам не предоставляют кредиты либо ипотеку для приобретения недвижимости на Шри-Ланке. Поступления средств осуществляются из-за границы, в иных случаях Центральный банк имеет право уточнить происхождение источника финансирования.
Средства на приобретение жилья должны поступить на счёт Inward Investment Account (IIA) банка Шри-Ланки.
Все денежные средства и доходы от продажи квартиры либо дома должны пройти через IIA.
Заключение
Законодательство Шри-Ланки в отношении собственности для иностранцев каждый год меняется. Обычно это происходит в конце года, когда принимают бюджет на следующий год. Поэтому, если вы рассматриваете вопрос, в перспективе, приобрети недвижимость на Шри-Ланке, нужно постоянно следить за изменениями в законах этой страны.
